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网络赌场送白菜作为人气最旺的在线娱乐平台,为您提供最新款通宝老虎机游戏,网站信誉一流,安全可靠!会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”

1973年春地产高峰时期,地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响,不断攀升,楼花炒卖,异常活跃。当时,不少地产商均延迟楼宇销售,宁愿空置以待更高售价,甚至保存楼宇收租;而买家的要价更漫无标准,出现了有买家无卖家的局面。这时期,股市亦弥漫着一片狂热情绪,股民“只要股票不要钞票”,一窝蜂地投机股市。当时,汇丰银行大班桑达士曾提醒市民,股价已升到严重脱离实际的高度,投资者应持谨慎态度。可惜,桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。恒基的算盘可说打得相当精细,即使到了八九十年代,它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略,以最大的耐心,经长年累月,将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”,将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺,表面上总体楼价不高,但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。网络赌场送白菜正是基于这种战略眼光,1975年港府开标竞投沙田新填海区时,李兆基即作为发起人,由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司,投得沙田新市镇第一号地段,并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作,更成为该集团进军新界地产业的先声。

网络赌场送白菜1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。由于地价急跌,恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平,但不获接纳。在此关键时刻,原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月,恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后,惟有宣布“挞订”,退出金钟二段上盖发展,其余地铁站上盖工程,亦需押后进行。这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。

炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3 000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。随着整体经济的收缩,香港各大小公司的财务状况普遍恶化,部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提,香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券,以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘,给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中,最具震撼力的是百富勤的倒闭,百富勤在1988年成立以来的短短10年间,一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内(不包括日本)最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券,在金融风暴中泥足深陷,终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘,其倒闭在香港引起相当大的心理震动。这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。网络赌场送白菜〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。

〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。

太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕1991年,郑裕彤眼看形势不妙,重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动,将部分收益低或价格合理的资产出售,包括将所持永安集团27%股权出售,套现7亿元;又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售;甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证,集资逾8.5亿元。这样,新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。70年代初,香港证券市场进入有史以来的大牛市,呈现空前繁荣,大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市,并充分发挥股市功能,透过发售新股、配股,将股票在银行按揭贷款,以筹集大量资金发展业务。

这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”网络赌场送白菜市道低迷,令成交萎缩,楼宇空置增加。1982年各类契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为16.5万宗,总金额为994.7亿元,分别比1981年下跌13%和21%。1982年底,香港私人住宅空置单位为3.17万个,空置率达6%,其中大型住宅单位更达9.1%;商业楼宇空置面积达586.6万方尺,空置率为10.7%,其中办公室更达17.6%;工业大厦空置面积达1 312.1万方尺,空置率达10.5%,都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查,当时香港地产业积压的资金,可能高达500亿元。

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